Kira Düzenlemesi 1 Temmuz 2023’e Kadar Uygulanacak

Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, kira düzenlemesi ile ilgili ''Düzenleme, 1 Temmuz 2023’e kadar uygulanacak, geçici bir düzenleme. Sadece meskenlerdeki kiracı, ev sahibi arasındaki kira belirlemesinde ve devam eden kira sözleşmeleri için uygulanacak bir düzenleme. Düzenleme ile yüzde 25’in üzerinde kira zammı yapılmasının geçersiz olacağı açıkça ifade edilmektedir. Eğer 25’in altında diyelim ki, TÜFE ve diğer şartlar 25’in altında değişen oranda bir sonuç ortaya koyarsa o zaman o değişen sonuç geçerli olacak. Ama üstünde bir rakam ortaya çıkarsa o zaman yüzde 25 sınırlamasına tabi olacaktır.

Belirlenen bu sürenin uzatılması söz konusu değil.  Sadece geçici mahiyette yapılan bir düzenleme. Türkiye’deki şu andaki şartlar nedeniyle alınmış bir tedbir düzenlemesi. Biz bir yandan ev sahibimizin hukukunu korumak öte yandan da dar gelirli olan kiracıların da hukukunu korumak gibi iki denge arasında bir tercih yapma durumunda kaldı hükümet ve bu yönde bir tercihte bulundu. Bu tercihi bir yılla sınırlandırarak ev sahiplerinin de hukukunu koruyan bir düzenleme. Bir yıl sonra eski düzen ne ise ona dönülecektir. Borçlar Kanunu'ndaki hükümler aynen cari olarak devam edecektir. O şartlara herhangi bir müdahale söz konusu değildir, kalıcı bir düzenleme yapılması da söz konusu değildir.

Sadece konutlarda bir. İki, konutta kiracı olarak oturan kişilerin kira artışlarında söz konusu olacak. İlk defa kiraya veriyorsa söz konusu değil. Eğer iş yerleri söz konusu ise bunlar için de söz konusu değil. Yani meskenle sınırlı ve kiracı kiralayan ilişkisi olan kişiler arasında devam eden kira sözleşmesinde kira bedelini tespit noktasına gelindiğinde uygulanacak bir yasal kriter ortaya koyuyoruz. Sınırlayıcı bir kriter ama geçici, ifade ettiğim gibi. İş yerleri mevcut Borçlar Kanunu'nun hükümlerine tabi aynı şekilde. İlk defa kira sözleşmesiyle kiraya verilecek yerler ile ilgili de herhangi bir sınırlama söz konusu değil. Yasa, bir düzenleme getiriyor. Ev sahibini de sınırlıyor. Esasında kiracı lehine, kiracıya da bir imkan veriyor. Şimdi taraflar yüzde 25 ile anlaşamadığı zaman ev sahibi "anlaşamadık" diye bundan mütevellit kiracıyı çıkaramaz. Çünkü tahliye davası açabilir, açtığı zamanda yasa hükmü mahkemeyi de bağladığı için mahkeme yüzde 25, eğer kiracı yüzde 25 vermiş ise onunla ilgili açılan tahliye davasını reddedeceği aşikardır. Yani zorla kimse kimseyi evinden çıkaramaz. Taraflar arasında eğer evden çıkma konusunda ihtilaf olunca hakem Türk yargısıdır. Yargıya gidecektir. Yargıya gidince yasal düzenleme karşısında 1 Temmuz 2023’e kadar olan ihtilaflarda eğer yüzde 25 artışı kiracı kabul etmişse bu sebebe dayalı bir tahliye kararı vereceğini tahmin etmiyorum.

Bir yıl herkesi bağlayan bir düzenleme. Yargıyı da bağlar bu düzenleme, kiracıyı da bağlar, ev sahibini de bağlar.

Burada kamuoyu büyük bir beklenti içine girdi. Kiracı ev sahibi ilişkilerinde bir düzenleme yapacağı, çok da pozitif bir algı doğurdu. Şimdi eğer düzenleme yapılmasaydı eminim ki şöyle diyeceklerdi: “Hani yapacaktınız, kiracıları koruyan bir düzenleme? Şimdi yapmadınız.”  Şimdi yaptık, “Ev sahiplerini niye korumuyorsunuz?” şeklinde bir yaklaşım ortaya koyuyor. Bu samimiyeti ölçecek bir test var. Yasa çıktı, Anayasa Mahkemesi’ne bunu taşıma imkanı var. Eğer CHP ve Sayın Altay bu konuda iddia ettikleri gibi samimiyse Anayasa Mahkemesi yolu açık. Oraya müracaat edebilirler, Anayasa Mahkemesi bunu değerlendirebilir. Yani o yolda açık. Ama ben eminim CHP Anayasa Mahkemesi’ne bu konuyu taşımayacaktır. Şimdi ben bir siyasi değerlendirme yaptığını düşünüyorum. 

Bu makul olan bir düzenleme. Ama böyle bir tedbir almak gerekiyorsa, ülkenin buna ihtiyacı varsa bu tedbirde makul çizgiyi gözetmek ve bu makuliyette kalmak hem ev sahibinin hem de  kiracının hukukuna saygının gereğidir. Bu düzenleme, makuliyet çizgisinde bir düzenlemedir. İstisnai bir düzenleme. Geçici bir düzenleme. Sadece meskenlerle sınırlı bir düzenleme. Devam eden kira sözleşmeleri ile ilgili bir düzenleme. Hepsi için geçerli. Kira süreci devam ediyorsa, 5 yıl olsun, 10 yıl olsun, orada iki ayrı zaman dilimi var. Bunların hepsi için uygulanacak, bir yıl süreyle.

Kira sözleşmesi, ilk defa kiraya verenler bakımından serbest bir sözleşmedir. Tarafların rızasına göre şekil alır. Taraflar rıza gösterdiği zaman ortaya çıkaracak kira bedeline iki taraf kabul etmiş demektir. Onu da iki taraf rızası ile oluşan kira bedeline bizim herhangi bir itirazımız olmaz ama sadece beklenti vs. hesapları yaparak Türkiye’de bazı dalgalanmalara sebebiyet verecek şekilde bir fahiş fiyatlandırma yapılması karşısında bu alınan bir tedbirdir. Geçici bir tedbirdir. Yoksa diğer olasılıklar üzerinden hareketle şöyle olacak, böyle olacak ihtimalleri üzerinden pek çok senaryo üretilebilir, bunlar gerçekçi senaryolar değil, ayağı yere basan şeyler değil. İkincisi, dediğim gibi geçici bir düzenleme ve bunun uzatılması da söz konusu değil, bu düzenleme yapılırken her türlü hesap enine boyuna ele alınarak yapıldı. Yani faydası-zararı, doğuracağı sonuçlar vs. hepsi büyük bir şekilde konunun hakim uzmanları ve yetkililer tarafından değerlendirilerek varılan bir karardır. Ben bu tür şeylerin ortaya çıkacağı kanaatinde değilim, zaman içerisinde hep birlikte bunu göreceğiz. Bu uygulama hem ev sahibinin hakkını hem de kiracının hakkını makul düzeyde koruyacaktır. Bizim amacımız da makul düzeyde iki tarafından hukukunu koruyan adımı atmaktı, yaptığımız da budur.

Yani işyerleri var, esnaflarımızın olduğu yerler var, şirketlerin olduğu yerler var, ilk defa kiraya verilecek yerler var, bütün bunlarla ilgili toplu bir değerlendirmeyi zaten yaptık biz ve bu değerlendirmeler çerçevesinde bir kıstas ortaya koymak gerektiği zaman meskenler üzerinden gitti. Daha ziyade dar gelirli olan insanlarımızı biraz koruma amacıyla yapılan bir düzenleme. Kiracı, meskenlerde oturanlar, tabi hepsi aynı ekonomik düzeyde değil. Durumu çok iyi olan da var, orta olan da var, düşük olan da var. Ama genel olarak Türkiye’deki meskende halen kiracı düzeyinde oturanlar hem ev sahibinin baskısıyla çıkma baskısı altında kalmasın böyle bir sıkıntı ortaya çıkmasın, dolayısıyla iki tarafında uyacağı yasal bir emir ortaya koyalım ki bu dönemde zorla "evden çık, daha yüksek kiraya evi vereceğim" veya başka hesaplarla evlerinde oturan kiracıların bu dönemde evden çıkma riski ile karşı karşıya kalmalarını hem önlemek, hem de makul bir çizgide bu kirayı tutmak için yapıldı. Yoksa diğer iş yerleri de değerlendirildi ama onlarla ilgili böyle bir düzenlemeye gerek duyulmadığı kanaatine varıldı ve yapılmadı.

Çocukların okulları var, bir sürü ev taşımanın getirdiği maliyetler var, yani bir sürü sonuçlar ortaya çıkacak, biz bütün bunları hesap ederek kiracıları makul düzeyde koruyan ev sahibini de makul düzeyde bir sınıra tabi tutan bir adım attık. Bir yıllık bir süre için taraflar arasında yasa, bir hakem rolü oynadı ama bu hakem emir veren bir hakem. Yasa çünkü yüzde 25’i geçemez diyor, dolayısıyla emredici bir hüküm koyarak iki tarafı da makul bir çizgide buluşturuyor.

Sadece ev sahibi kiracı arasındaki ilişkide devam eden kira sözleşmeleri ile ilgili uygulanacak bir konu ve sadece mesken kiralanabilir.

Türkiye serbest piyasa, yani bu konularda ki sözleşme hürriyetine Türkiye’nin uyguladığı ekonomik politikalar gereği sözleşme hürriyeti hukuk güvenliği içerisinde uygulanmaya devam ediyor, böyle herhangi bir düşünce, her herhangi bir kanaat söz konusu değil.

Bu iki suç da piyasayı etkileme suçlarıyla alakalı. Özellikle ekonomik açıdan vatandaşlarımızın aleyhine sonuçlar doğacak şekilde piyasayı manipüle eden ve haksız bir şekilde fiyatların artmasına yol açan ve oradan haksız kazanç elde edenlere karşı cezai bir yaptırım getiriyor. Türk Ceza Kanunu’nun 237. Maddesi “Bir mal, hizmet, işçi ücret etkilemek maksadıyla asılsız haber yayan” kişilere verilecek cezayı düzenliyor. Tabii bu cezanın alt ve üst sınırı 2 yılın altında olduğu için tutuklama yasağı da kapsamı içerisinde bulunuyor. Fiyatlar artarsa ceza artıyor. Ona göre de bir sonuç ortaya koyuyor. Stokçuluğa gelince TCK’nın 240. Maddesi, “Bazı mal ve hizmetleri piyasaya sunmamak veya sunmaktan kaçınarak o mal ve hizmetlere duyulan ihtiyacı artırmak.” Bu da dolaylı bir şekilde fiyatların yükselmesine yol açıyor stokçulukta. İkisinde de mantık biraz farklı. Biri fiyatları yalan haberle etkiliyor. Biri piyasadaki mal ve hizmetleri elinde yeterinden fazla olduğu halde, talepten fazla arz olduğu halde piyasaya arz yapmayarak, arzdan kaçınarak piyasada kıtlık, yokluk havası verip oradan da fiyatların artırılmasına neden olmak. Geçenlerde ayçiçek yağıyla ilgili böyle bir hadiseyle Türkiye karşı karşıya kaldı. Yani hükümet açıklama yaptı, Bakanımız açıklama yaptı, “ayçiçekle ilgili herhangi bir sıkıntı yok” dedi ama millet ayçiçekte sanki bir sıkıntı olacakmış gibi piyasada birden ayçiçek fiyatlarında oynama oldu. Vatandaş ayçiçek alımına yüklendi. Daha sonra ayçiçek fiyatları küt aşağı düştü. Elindeki stokları erittiler. Şimdi böyle haksız kazançların önüne çıkmak için bu adımlar atılıyor. Bir, yalan haberle fiyatları artırmak. İki, mal ve hizmetleri piyasaya sunmamak suretiyle o mala ihtiyacı doğurmak ve sonra oradan da artırmak kötü niyetli kişilere karşı cezai tedbirler alınıyor. Ayrıca cezanın her iki suçta da alt ve üst sınırı artırılıyor. İki suçun cezasının alt sınırı bir yıldan 3 yıla kadar değiştiriliyor. Böylelikle bu iki suç da tutuklama yasağı kapsamı dışına çıkarılmış oldu. Hakim ya da mahkeme soruşturma veya yargılama sürecinde gerek gördüğü takdirde tutuklama inisiyatifi de kullanabilecek. Böyle bir inisiyatifi mahkemelerin ve hakimlerin takdirine yasa sunmuş oldu.

Uzlaştırma, Türk Ceza Mevzuatında yeni bir müessese. 2005’ten beri biz bu müesseseyi uyguluyoruz. Çok da verimli sonuçlar aldık. Şu ana kadar 3 milyon civarında uyuşmazlık da uzlaştırma yoluna müracaat edildi. 2021 yılında da 230 bin civarında uzlaştırma yapıldığını görüyoruz. Esasında uzlaştırma bizim kültürümüzün, medeniyetimizin de bir gereği. Hukukumuz da bu gereğe uygun olarak bir düzenlemeyi ortaya koydu. Uygulamada yeteri kadar, bugüne kadar yer bulamadı. Çünkü ilk getirdiğimizde uzlaştırmaya bazı çevreler karşı çıktı. Arabuluculuğa da karşı çıktı. Bir takım kulplar buna dair söylediler. Ama zaman içerisinde gördük ki onların endişelerinin hiçbiri doğru değil. Hiçbiri de çıkmadı. Ve uzlaştırmaya başlangıçta karşı çıkanlar dahi şimdi kapsamının genişletilmesini arzu ediyorlar. Biz de Adalet Bakanlığı olarak uzlaştırma kapsamındaki suçları arttırmayı planlıyoruz, bu yönde bir çalışmamız var. Şu anda bir ceza limitinin altında olan suçlarda uzlaştırma var. Üstündekilerde yok. Tabii bu da çok az suçu kapsıyor. Biz cezaya göre uzlaştırma yerine mevcut suç tipleri arasında bir seçki yapmak suretiyle onları uzlaştırma kapsamına almanın daha doğru olacağına inanıyoruz. Bunun sebebi de şu, cezayı esas alırsak bazı suç tiplerinin cezaları düşük olsa da toplumda o suçlara karşı çok büyük bir tepki var, infial var ve onlarla ilgili uzlaştırmaya gidilmesini toplumumuz kabul etmiyor, etmez de.

Uzlaştırma, şu anda bir cezanın altındaki suçları kapsıyor. Tabii burada sınırlı sayıda suç ilgili uzlaştırmaya gidilebiliyor. 2005’ten yapılan uygulamalara baktığımızda uzlaştırmada büyük bir başarı var. İki, uzlaştırmaya gidenlerde elde edilen sonuçlardan gayet memnunlar. Bir yandan taraflar uzlaşıyor, aralarındaki husumet ihtilaf ve kavga sona eriyor. Öte yandan hukuki sonuçları bakımı üzerinden de anlaşıyorlar. Tazminat ve benzeri ödemeler varsa onlarla da anlaşıyorlar. Böylelikle hukuk mahkemelerindeki iş yükünün artması da önlenmiş oluyor. Hem ceza mahkemelerinde iş yükü azalıyor, hem hukuk mahkemelerinde azalıyor. Hem kısa sürede sonuç alıyor. Masrafı daha az ve bütün sonuçlarıyla tarafları mutlu ediyor. Husumeti, ihtilafı, kavgayı da daha işin başında sona erdiriyor. Biz bu açıdan uzlaştırmanın amacına çok uygun hizmet ettiğini beklentinin üstünde bir yarar ortaya koyduğunu bu 15 yıllık tecrübe sonrasında görmüş durumdayız. O yüzden diyoruz ki, yeni dönemde uzlaştırmanın kapsamına girecek suçları artıralım. Seçki yapalım bazı suç tiplerini oraya alalım. Suçun cezasının alt ve üst sınırına da bakmadan bunu yapalım. O zaman daha fazla suçu uzlaştırma kapsamına almış olacağız. Ve böylece pek çok ihtilafı yargının önüne gitmeden taraflar anlaşarak, uzlaşarak, el sıkışarak birbiriyle helalleşerek sonlandırmış olacaktır. Bundan da büyük bir fayda ortaya çıkacaktır. Örneğin, bugün hakaret suçu şu anda uzlaştırma kapsamında. Taraflar bu suçtan uzlaştırma masasına oturup aralarında bir uzlaşmaya varabiliyorlar. Başka pek çok suç var. Bunun kapsamında ama yeni kapsama alınacak suçlar konusunu şimdi çalışıyoruz. Bunları bittikten sonra açıklayacağız. Ama kapsamı genişleteceğimiz ve mevcut suçlardan daha fazla suç tipini buraya koyacağımız, cezası daha yüksek olan bazı suç diplerinde bu kapsama alacağımızı buradan ifade etmek isterim. Uzlaştırma ceza davalarında, arabuluculuk ise hukukla ilgili alanda. İkisi aynı amaca hizmet ediyor.

Eylül'de inşallah hazırlanan bir çalışmamız var. Ev sahibi-kiracı arasındaki hukuki ihtilafların yargıya gitmeden önce arabulucu da çözülmesini öngören bir düzenlemeyi Ekim’de muhtemelen Türkiye Büyük Millet Meclisimizin gündeminde gelecektir. Kira ihtilafları önümüzdeki Ekim’den sonraki dönemde Meclisimizin gündeminde inşallah olur. Ve zorunlu arabuluculuk kapsamına alacağız.'' dedi.